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반갑습니다.
[비즈맨 : 카페거래소]의 창업.매매 컨설턴트 옥성락 과장 입니다.
현재 권리금 매매업을 6년 가량 해왔습니다.
수준높은 조직과 선임들을 잘 만나 업계에 대한 전반적인 이해도가 높으며수도권에서 활동하는 컨설턴트들중 부족하지 않은 고락과 경험치를 갖고 있다고 자부합니다.
매매란것은 절대 100%라는게 존재하지 않는 분야이긴 하지만 제 경험들을 토대로 잘못된 진행 방식을 수정하고 계약 성사 확률을 올릴 수 있게 도움을 드리고자 합니다.
더불어 혼자서 해결이 어려운 분들은 의뢰를 주시면 상담 및 진행을 도와드립니다.
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1.상품성 평가 → 2.매매조건 체크 → 3.진행 방식 설정 →4.계약 및 인수인계매매 진행의 단계별 순서를 크게 네가지로 나눌 수 있습니다.
1번과 2번이 사실상 매매 성사의 7~80%의 비중을 차지한다고 보시면 되겠습니다.
일반적으로 매매를 하시는 분들이 내 가게가 얼마를 받을 수 있는지에만 초점이 맞춰져 있는데상가에는 여러 사람들의 이해 관계가 얽혀 있기 때문에 나 혼자만의 입장에서 생각하고 매매를 진행하면 성사되기까지의 과정이 험난하고 어렵게 계약 상황까지 왔지만 거래가 불발 되어 버리는 등 참으로 난이도가 높은 일 중 하나 입니다.
하지만 당장에는 어려워 보이더라도 매매 원리를 알고 문제를 하나하나 풀어나가다보면 틀림없이 거래가 이루어 질 것입니다.
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1.상품성 평가①첫번째로 내 매장이 [양도양수/바닥권리매매] 어떤 방식에 맞는 컨디션인지를 냉정하게 판단해야 합니다.
②대부분 매도인들은 투자금을 회수하려 여러 업체와 접촉해서 권리금 작업을 의뢰하지만 정보가 풀려있는 요즘은 시간과 돈을 더 날리는 경우가 대부분 입니다.
당장 손해보는거 같아도 현실적인 금액과 방법으로 진행하는게 무조건 이득 입니다.
③각 상권 및 업종별, 브랜드별,개인매장별로 시장에서 거래되는 시세가 있습니다.
④양도양수가 힘들시 인근에 실제 거래되는 바닥권리금이 얼마인지를 지역부동산을 통해 조사하고 위치, 평수,면적 대비 얼마정도가 적정한 금액인지를 현실적으로 책정 해야 합니다.
2.매매조건 체크①매수자가 나타나면 임대인에게 말한다고 생각하는 분들이 대부분인데 주의할 점은 임대인과 임차인은 입장이 전혀 다르다는 것입니다.
지금 경제 상황이 어렵다고 혹은 지난 수십년간 임대료를 올리지 않았다고 해서 임차인 임의로 임대인의 의중을 단정지으면 안된다는 것입니다.
하필 내가 나가야 할때 여러 이유로 새 임차인이 올시 예상보다도 훨씬 더 높은 임대료 인상을 요구하는 경우가 정말 허다합니다.
오른만큼 권리금에서 차감하면 되지 않느냐고도 말하지만 허용선을 넘어버리는 경우도 많아 겨우 구한 매수자를 놓치는 경우가 정말 많습니다.
③이 외에 신규임차인이 해당 상가를 임차할때 걸림돌이 되는 부분들을 정확히 체크하셔야 합니다.
(기계,설비나 상가의 상태,제소전화해조서 작성여부,재건축 특약 여부 등등 신규 임차인이 문제삼을 만한 모든 것들)3.진행방식 설정①직거래는 각종 커뮤니티,카페,블로그,sns,매매사이트 등을 통해서 매도인의 연락처를 오픈하고 직접 협상을 진행하는 방식 입니다.
②고매출,고수익의 매장들, 특히 권리금이 높은 매장들의 경우는 컨설팅 업체를 통해 진행을 하는게 성사확률이 높습니다.
③매장의 상태,상황에 따라 다르지만 고매출 고수익의 매장의 경우 매물 정보의 과도한 노출은 매매를 방해하는 요소 입니다.
④바닥권리금의 매매일 경우 일반적으로 직거래,부동산,컨설팅 업체 등등 다양한 루트로 진행하시는게 성사 확률이 높아집니다.
⑤양도양수/타업종 진행방식에 따라 매장 정보의 오픈 범위도 달라집니다.
(양도양수일수록 세세한것 하나하나 모두 오픈)4.계약 및 인계①매수자를 구했으면 각종 협의 사항들을 확실히 정한후에 권리금 계약을 체결해야 합니다.
②단계별로 차근차근 권리금 계약~임대차 계약~인허가 승계~인수인계 순으로 가셔야 사고를 방지 할 수 있습니다.
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이러한 부분들을 혼자 해결하기 어려우시다면 중개 거래, 직거래 등록 대행 문의를 주시면 도움을 드립니다.
※각 매장별 현실에 맞는 솔루션만을 제안 드립니다.
컨설턴트 개인의 영업이익이 큰 방법만을 추천드리지 않음을 약속합니다.
[어떤 방식을 선택하시든 소정의 출장비와 상담료가 발생 합니다.
] 11만원(vat포함)1.권리금 중개 일반적으로 다들 아시는 중개 방식 입니다.
매물 홍보(보안 진행도 가능) 및 매수자 소개, 권리금 계약 체결 및 임대차 계약서 작성, 인허가 등의 모든 과정을 대행해 드립니다.
계약 체결시에 컨설팅 용역비 지급 의무가 발생합니다.
매물 홍보의 경우 권리금 중개 독점 계약 체결 후 진행 가능합니다.
독점 계약 외의 방법으로 매물 홍보시에는 광고비가 발생 합니다.
(수수료,광고비 체계는 유선문의)2.직거래 광고 등록 대행일반적으로 잘 알지 못하거나 놓치기 쉬운 매매 포인트를 코칭해드리며현장답사, 상권 분석, 사진 촬영 및 매도인의 연락처를 오픈한 광고 등록(카페,블로그 등 실매수자 수요 많음)업무 대행 입니다.
주로 저권리의 급매물이나 타업종 매매, 소자본 창업자를 타겟으로 하는 매물들에 적합한 방식입니다.
100%계약 성사나 중개 행위를 해드리는것이 아닌 전문가가 대행해서 광고 등록 대행 업무를 해드리는 것으로매장의 상품성에 따라 거래 성사율은 편차가 크며 무조건 거래 성사가 되는게 아님을 분명히 알려드립니다.
개인간의 직거래 성사 확률을 올릴 수 있게 해드리는게 이 업무의 목표 입니다.
그리고 단순히 등록했다고 끝나는게 아니라 계약이 되기 전후에도 매매에 관해 궁금한 점들을 끝날때까지 계속 상담해 드립니다.
(출장상담비11만원+직거래 등록 대행비 22만원 = 33만원(부가세포함))
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https://blog.naver.com/newosr/221469832234
수개월간 잘못된 진행 방식과 금액 책정으로 매매가 되지 않던 상황에 포인트를 다시 잡고 진행을 한 결과 정확히 2일만에 매매 되었습니다.
https://blog.naver.com/newosr/221158282257
1년동안 팔리지 않던 매장을 상담 후 정리해드린 케이스 입니다.
https://blog.naver.com/newosr/221299013479
오토운영으로 매달 적자이던 매장, 부동산 컨설팅에서 매매 포기했던 매장 정리 해드렸던 케이스 입니다.
https://blog.naver.com/newosr/221797628419
이디야 상위권 매장 정리해드린 케이스 입니다.
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